Loi Malraux, sérieuse opportunité ou vraie fausse affaire ?

Promulguée en 1962 dans l’objectif de permettre et de promouvoir la restauration des centres-villes historiques, la loi Malraux est, depuis cette date, une source intéressante de défiscalisation.
La dernière mouture (loi Malraux 2019), confirme les dispositions d’alors, et offre droit à un crédit d’impôts dont le calcul se base sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable.

Petit rappel historique sur la loi Malraux

Initiée par André Malraux, écrivain, intellectuel et ministre de la Culture du général de Gaulle de 1959 à 1969, la loi n°62-903 du 4 août 1962 poursuit l’objectif de compléter et de renforcer la législation existante sur la protection du patrimoine historique national.

Période de grandes mutations, les années 60 vont considérablement bouleverser l’équilibre des centres-villes. Outre les nouvelles problématiques de déplacements urbains qu’il conviendra de prendre en compte, il est nécessaire de les repenser afin d’intégrer les nouvelles surfaces, tant commerciales que de services.

Ainsi, la volonté du législateur était de conserver la plénitude des centres urbains, et notamment, les abords des monuments remarquables et historiques. Garder la cohérence des ensembles existants et les valoriser seront les mots d’ordre de la loi du 4 août 1962.

À présent, le dispositif ayant évolué, il n’est plus possible de déduire de ses revenus le montant des travaux réalisés, mais ces derniers donnent droit à une réduction d’impôt sur toute la durée de la rénovation, dans la limite de quatre années.

La réduction d’impôt

À compter de 2019, il est possible d’obtenir, au maximum, 30% de réduction d’impôt sur un montant de travaux de restauration plafonné à 400 000 €, sur une durée ne pouvant pas excéder 4 ans.

Cependant, le taux de 30% ne s’applique que dans le cas où l’immeuble à rénover se situe dans le périmètre d’un Site Patrimoine Remarquable dont le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur a été approuvé. Ou, le cas échéant, dans celui des Quartiers Anciens Dégradés ou encore, faisant partie d’un Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain.

Si tel n’est pas le cas, le contribuable se verra offrir une réduction d’impôt de 22% du montant des travaux. Encore faut-il que le bien soit situé dans un Site Patrimonial Remarquable.

Vous pouvez visiter www.loi-malraux-monuments-historiques.fr pour de plus amples informations sur la défiscalisation au travers de cette loi.

Enfin, et contrairement à l’ancien dispositif où seuls les travaux engagés par les copropriétaires étaient éligibles, il est désormais possible au vendeur du bien de se charger des travaux, en vertu de l’article L 262-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Les critères exigibles

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il ne suffit malheureusement pas de réaliser des travaux de restauration, et de se localiser géographiquement dans un périmètre précis.

En effet, plusieurs conditions viennent grever le dispositif.
1. La première concerne la restauration en elle-même. En effet, cette dernière doit être effectuée sur l’intégralité de l’immeuble. Les logements présents dans le bien ne doivent pas être meublés, et seront nécessairement destinés à la location pendant une durée minimale de neuf années, avec un engagement à la location dans l’année qui suit la fin des travaux.
2. Ensuite, la réduction d’impôt se limite à 30% d’un montant maximum de 400 000€, comme évoqué précédemment.
3. Enfin, les travaux sont subordonnés à Autorisation Spéciale du Préfet, et seront, quoi qu’il en soit, supervisés et suivis par un architecte des Bâtiments de France.

Les pièges à éviter

Bien qu’attractive sur le papier, en raison du crédit d’impôt qu’elle propose, la loi Malraux peut se révéler être une mauvaise opportunité.

Conditionnée par un investissement dans un secteur relativement restreint des centres-villes, l’emplacement est déterminant. Il est aisément compréhensible que le succès d’une telle opération dépendra grandement de la taille et de l’aura de la ville.

Aussi, la réduction d’impôt offerte par le dispositif Malraux, bien qu’alléchante, doit être mise en relief avec celles qu’offrent d’autres programmes immobiliers, comme la loi Pinel par exemple, qui propose, elle, une réduction équivalente mais sur une durée beaucoup plus longue.

De plus, l’investissement dans l’ancien historique est souvent plus onéreux que tout autre type d’acquisition. Une vente en l’état futur d’achèvement en dispositif Pinel peut représenter un choix plus judicieux.

Il est également conseillé d’être vigilant sur le mode de financement. Ainsi, il est vivement recommandé d’emprunter, à long terme, afin de maximiser le processus de défiscalisation. D’abord, pour profiter du fait que les intérêts de l’emprunt seront déductibles de l’assiette d’imposition ! Ensuite, parce que ce mode de financement permettra de réduire, de manière drastique, le résultat net foncier de l’opération. En définitive, il permettra, outre le fait d’optimiser la défiscalisation, de conserver ses liquidités et de les placer dans d’autres produits financiers, dont le taux sera supérieur à celui de l’emprunt contracté.

Enfin, le cas de la transmission patrimoniale est également épineux lorsque l’immeuble est régi par le cadre de la loi Malraux. Les bénéficiaires de la transmission, via la nue-propriété, les enfants dans la plupart des cas, ne pourront nullement bénéficier d’avantages fiscaux. Seules les personnes disposant de la pleine propriété de l’immeuble peuvent en jouir.